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知識

[摘要]

隨著降息、“二孩”等利好政策相繼出臺，今年上海樓市不斷走好。在上海嚴格執行限購政策下，限購買房子貸款利率人群、對現有住房不滿意等人群，賣房再選擇是不錯的方式。那麼，個人賣房流程及交易過程中要註意哪些事項？




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一、瞭解行情

1.瀏覽：相關房地產網站的新聞快訊。彰化汽車借款

2.未來城市規劃、道路建設的影響、電視頻道的地產欄目等以上幾種信息的反饋均可反映當時的市場行情。

3.多請教相關從事地產行業的專業人事，如地產中介（又叫物業代理）等或曾經有過房產交易經驗的親朋好友如何定價、報價。

報價的目的主要是為瞭在談價的過程中給自己留有餘地，另外報價是以一個試探汽車貸款試算excel性的價格瞭解市場的反映情況以供調價準備。

首先，地段當然是決定房價的基本因素。一般來說，同一個小區內的二手房由於交通、二手車貸條件公共配套設施相同，的確可以參照近的成交記錄進行定價。但這並不是決定房價的唯一因素。

房屋的樓層、朝向、面積、戶型、景觀甚至一些特殊背景（包括未來幾年市政規劃或其他外在因素）都可能影響的房價的高低。

二、買方看房

要想將房子賣個好價客戶看房第一印象很重要。建議賣房前先將房子修飾或打掃一番給人一個舒適傢的感覺，如有必要也可重新粉涮一下，對於賣出的價格影響很大。

客觀看待出售的房子。找出房子的十個缺點，十個優點，在賣房的過程中盡量揚長補短；每看一個不同客戶都會有不同的態度，多瞭解客戶的態度印象表情變化，分析別人的評價客觀看待問題等。

三、個人賣房交易流程

1.商議房價、付定金

出售房子時，若有買方意願出價，一定會殺價。因為房子的價錢不像一般的商品能夠計算出成本，價錢高低往往取決於 消費者的認定 與 市場的成交行情 ，所以 些許 預留殺價空間。

若買方買下房子，必須先付訂金。所謂訂金是買方為確保契約覆行，交付賣方的金錢，具有契約上的效力。賣方收下訂金後，若買方反悔，賣方有權沒收訂金，反之若賣方反悔，則必須加倍退還。

2.簽訂房屋買賣合同

房屋買賣合同是購房之中為關健的一部分，合同之中其包含著很多內容，如確認房屋面積、戶型缺點、裝修狀況、物業管理、房屋歷史、產權以及是否可以做二手房按揭。

3.房屋付款方式

房屋付款方式為一次性付款與按揭貸款兩種。一次性付款是指交付全款、稅費、傭金到指定監管賬戶上；按揭貸款中得先交首期到指定監管賬戶，然後申請貸款方式，後簽貸款合同。

4.申請過戶、辦過戶手續

過戶的手續不復雜，隻要雙方的身份證原件以及復印件、戶口本、結婚證、稅費繳納憑證、合同、土地證、房產證就可以辦理過戶。註意的是雙方當事人一定都要到場簽字，如一方不去，要去公證處作委托。一次機車借款ptt性付款在時間上比貸款要快1個月，其他無分別，總的時間是簽好合同當天就可以去過戶(帶齊資料)。

過戶費計算：

買方稅費：

契稅：房價1.5%，適用個人購買普通居住用房;房價3%，適用個人購買非普通居住用房、花園住宅、非居住用房及法人購房。

印花稅：合同價 0.05%。

權證印花稅：5元/本。

配圖費：25元/套;非居住用房130元/套。

交易手續費：2.5元/平方米 建築面積;非居住用房：合同價 0.5%(買方承擔)。

權證登記費：80元/件;非居住用房、法人售房300元/件。

賣方稅費：

營業稅及附加

A.居住用房滿五年：普通居住用房：免征;非普通居住用房：(出售價-購入價) 5.55%(境外人為5%-5.05%，視房產所在區縣而定);

B.居住用房未滿五年：合同價 5.55%(境外人為5%-5.05%，視房屋所在區縣而定);

C.花園住宅、非居住用房、法人售房：(出售價-購入價) 5.55%(境外人為5%-5.05%，視房產所在區縣而定)。

個人所得稅

A.居住用房滿五年，且為本人唯一一套自住用房：免征;

B.居住用房未滿五年，或產權人擁有兩套(含)以上房產：

①(出售價-(購入價+上手契稅)-本手營業稅及附加-裝修費(多不超過上手房價10%)-銀行貸款利息-上手交易手續費-上手公證費) 20%

②未提供完整房屋原值憑證：

普通居住用房：合同價 1%

非普通居住用房：合同價 2%

C.花園住宅、非居住用房、法人售房：(出售價-購入價-營業稅及附加-出售稅費-土地增值稅) 20%。

土地增值稅

A.居住用房：免征；

B.花園住宅、非居住用房、法人售房：(售價-土地增值稅可扣除項目) 稅率；

稅率：當土地增值稅/土地增值稅可扣除項目 50%，稅率為30%，大於50%小於等於100%時稅率為40%，大於100% 200%時，稅率為50%，大於200%，稅率60%；

C.土地增值稅可扣除項目為：房屋購入價+房屋購入時的契稅+購入時的交易手續費+購入時的印花稅+本次的營業稅及附加+本次的中介費(需視房產所在區縣而定)。

印花稅：合同價 0.05%。

交易手續費：居住用房2.5元/平方米 建築面積。

車位的稅費征收標準參照非居住用房。

所需材料：

地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復印件一套（若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結婚證復印件一套）、買方身份證復印件一套、網簽買賣協議一份、房產證復印件一套（如果賣方配偶已經去世還需要派出所的死亡證明一份）。

房管局需要網簽買賣協議一份、房產證原件、新測繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明復印件。

5.房屋交付、水電、煤氣、物業管理費交割

一般涉及到財產轉讓，水、電、有線電視、和其他，如果房地產室內和傢具，傢電，買方必須驗證是否被替換或者移除，交換鑰匙。

6.領取房屋產權證

買方按過戶回執指定時間，帶身份證和過戶回執到房管局領取新房產證。

7.付尾款

將剩餘的屋款全數付清，通常是向銀行貸款來支付後的尾款，也可由銀行直接將貸款撥入賣方的帳戶，並完成過戶、交屋手續。

賣房交易流程的註意事項

註意一：二手房屋手續以及產權是否齊全、明晰

註意二：所交易二手房是否在租

註意三：該二手房的土地情況是否清晰

註意四：市政規劃對該二手房是否有影響

註意五：合同上所約定的細節是否明確

註意六：單位、福利房屋是否侵權與合法

註意七：是否有拖欠物業費的情況

註意八：所委托的中介公司是否違規

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